中國(guó)奧園營(yíng)運(yùn)總裁馬軍：深圳“拼”字當(dāng)頭 奧園乘勢(shì)而起
日期：2020-08-26
深圳對(duì)每一家要進(jìn)行全國(guó)化布局的房企來(lái)說(shuō)都是一個(gè)關(guān)鍵的戰(zhàn)略位置，但常常也讓很多房企求而不得。能在深圳扎根并持續(xù)發(fā)展的外來(lái)房企屈指可數(shù)，這往往需要天時(shí)地利人和。
起家廣州的中國(guó)奧園就是其中之一，“幸運(yùn)吧，我們進(jìn)入深圳的契機(jī)跟運(yùn)氣都還挺好的。”中國(guó)奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁馬軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)如是表示。
話雖如此，但運(yùn)氣往往留給有準(zhǔn)備的人。中國(guó)奧園自1996年成立，2007年在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼3883.HK），現(xiàn)在已經(jīng)是一家千億級(jí)跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。
在非同尋常的2020年上半年，中國(guó)奧園交出了一份優(yōu)秀的中期答卷。報(bào)告期內(nèi)，奧園的營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)19%至282億元，毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18%至83億元；核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14%至28億元；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)21%至25億元。
這家具有高成長(zhǎng)性的房企一直在堅(jiān)持自己的獨(dú)特打法，低調(diào)邁入行業(yè)TOP30。經(jīng)過(guò)多年積累和實(shí)戰(zhàn)，奧園建立起“經(jīng)驗(yàn)足、網(wǎng)絡(luò)廣、團(tuán)隊(duì)強(qiáng)、決策快”的收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)，并一直堅(jiān)持以此為主，這需要的不僅僅是資金，還有勇氣、實(shí)力與眼光。
這樣的獨(dú)特打法不僅為奧園帶來(lái)了大量且高性價(jià)比的土地儲(chǔ)備，有足夠的實(shí)力在后千億時(shí)代繼續(xù)奔跑，也讓其在面臨市場(chǎng)變化和周期來(lái)臨時(shí)，有更多彈性空間可以從容應(yīng)對(duì)。
深圳“拼”字當(dāng)頭 收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)助力扎根
NBD：今年正值深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，作為深圳新加入的一份子，您期望公司在深圳可以得到怎樣的發(fā)展？
馬軍：其實(shí)我們地產(chǎn)集團(tuán)部門總經(jīng)理級(jí)別以上的高管中，超過(guò)6成都是深圳人，他們都對(duì)深圳很熟悉。奧園在2016年就已經(jīng)正式進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，并陸續(xù)成功打造了奧園翡翠東灣、奧園峰薈兩個(gè)項(xiàng)目。
奧園還是比較幸運(yùn)的，我們進(jìn)入深圳的契機(jī)跟運(yùn)氣都還挺好，對(duì)于繼續(xù)深入發(fā)展也很有信心。
經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，我們現(xiàn)在在深圳已經(jīng)積累有接近10個(gè)左右舊改項(xiàng)目，整體拓展速度還是很快的。奧園希望能夠在深圳扎根發(fā)展、開(kāi)枝散葉，目前的發(fā)展情況跟我們進(jìn)入深圳之前的計(jì)劃還是符合的，因?yàn)樵谏钲谀玫剡€是比較困難。
NBD：去年，中央將深圳定位為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，加上粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，奧園如何抓住新的發(fā)展機(jī)遇？在下一個(gè)40年，奧園希望為深圳貢獻(xiàn)什么？
馬軍：政府給予的政策或者預(yù)期對(duì)開(kāi)發(fā)商的作用其實(shí)沒(méi)有那么直接，直接的是城市可以利用好這樣的政策，抓住發(fā)展的機(jī)會(huì)。深圳是我們很喜歡的一個(gè)城市，政府很親商、高效，企業(yè)又立足于創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)非常有活力，這座城市和這座城市的人民都很能拼，“拼”字當(dāng)頭。
“貢獻(xiàn)”我們不敢說(shuō)，只能說(shuō)是立足于自身、做好本分。奧園目前在深圳儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目類型非常豐富，微型改造、城中村改造、舊廠改造、老舊小區(qū)改造我們?nèi)加懈采w。比如有學(xué)校、醫(yī)院、場(chǎng)館等城市建設(shè)配套，我們就扎扎實(shí)實(shí)按照規(guī)劃、要求，把應(yīng)該為城市提供的設(shè)施建設(shè)好，那就能夠?yàn)槌鞘谐鲆环萘Α?/span>
NBD：在您看來(lái)，奧園在深圳市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在哪里？
馬軍：第一，奧園地產(chǎn)集團(tuán)其實(shí)很像一家長(zhǎng)期扎根在深圳的公司，很多資源都在深圳?，F(xiàn)在，我們?cè)谏钲?個(gè)區(qū)域都有舊改項(xiàng)目，前期資源還是很豐富的。
第二，因?yàn)閵W園一直以來(lái)都以收并購(gòu)為主，所以我們可以直接把收并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)到深圳來(lái)。眾所周知在深圳拿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而我們可以做到跟合作伙伴進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)合作。比如我們?cè)谏钲谄荷降捻?xiàng)目，2016年跟合作伙伴簽約第一個(gè)項(xiàng)目后，后面又一起合作了三個(gè)項(xiàng)目；跟光明區(qū)的一個(gè)合作伙伴，現(xiàn)在又再新增加了兩個(gè)合作項(xiàng)目，這些就是我們?cè)谏钲谀軌蛲卣贡容^快的原因之一。
市場(chǎng)依然向好 調(diào)控之下有彈性空間
NBD：您如何看待目前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
馬軍：今年以來(lái)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很好的。當(dāng)然因?yàn)樽罱艿?ldquo;715”新政的影響，市場(chǎng)確實(shí)有一些波動(dòng)，但總的來(lái)說(shuō)我們對(duì)深圳是非常看好的。因?yàn)樯钲诘慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流入都是非常良好和穩(wěn)定的，現(xiàn)在還擁有“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”的新稱號(hào)，所以我們認(rèn)為深圳仍然會(huì)走在國(guó)內(nèi)城市前列。
同時(shí)，以深圳為中心的整個(gè)珠江口東岸我們都非常重視，比如在深圳周圍的東莞、惠州等地，我們的項(xiàng)目布局量都比較大。截至2020年6月30日，奧園擁有逾50個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
NBD：疫情對(duì)整體經(jīng)濟(jì)都造成影響，但房地產(chǎn)仍舊是恢復(fù)最快的行業(yè)之一，您如何看待疫情中房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)？
馬軍：首先，政府創(chuàng)造出來(lái)的大環(huán)境是很好的，很短時(shí)間就把疫情控制住了，讓各行各業(yè)都可以得到快速?gòu)?fù)蘇，這是一個(gè)基本條件。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的總體需求只是延緩了，而不是消失。如果沒(méi)有疫情的話，上半年的購(gòu)買力是比較平穩(wěn)的，在水平線上的。但是今年二季度突然出現(xiàn)了一個(gè)反彈高峰，這就是購(gòu)買力的釋放和延緩。
NBD：截至2020年前7月，中國(guó)奧園完成全年目標(biāo)1320億元的45.77%，公司下半年在銷售上會(huì)有哪些更進(jìn)一步的措施持續(xù)拉動(dòng)銷售？下半年在調(diào)控下會(huì)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)有影響？
馬軍：奧園完成年度目標(biāo)任務(wù)應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題，下半年的銷售貨值大概在1700億元，整體貨量是比較充足的，市場(chǎng)方面其實(shí)從4月份開(kāi)始恢復(fù)的跡象就很明顯了。
項(xiàng)目的價(jià)格和利潤(rùn)空間一般在做開(kāi)發(fā)的時(shí)候我們就有準(zhǔn)備和預(yù)期了，整體還是按照自己的節(jié)奏和計(jì)劃來(lái)走，相對(duì)來(lái)講我們還是有三個(gè)優(yōu)勢(shì)的。
一是，奧園的產(chǎn)品類型是以剛需為主，均價(jià)都在10000元/平方米左右，這不是調(diào)控的主要方向。相較于高端產(chǎn)品，我們的彈性空間就會(huì)略大一些。
二是，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目很多是收并購(gòu)來(lái)的，相較于招拍掛的項(xiàng)目，在市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整、利潤(rùn)上的空間會(huì)更柔和、彈性一點(diǎn)。收并購(gòu)項(xiàng)目的特點(diǎn)是波動(dòng)幅度比較小，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候，我們掙錢可能沒(méi)別人快；但當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，我們虧的也沒(méi)有別人那么多。
三是，房企也經(jīng)過(guò)了這么多年的調(diào)控，大家在調(diào)控的過(guò)程中，慢慢和客戶、政府的磨合也越來(lái)越好了，各方對(duì)調(diào)控的適應(yīng)性都越來(lái)越強(qiáng)了，調(diào)控的政策也越來(lái)越具有合理性了，房企的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備更加充分了。
NBD：對(duì)奧園來(lái)說(shuō)，總體也基本走出疫情的影響，是如何做到的？有什么總結(jié)經(jīng)驗(yàn)？
馬軍：我們現(xiàn)在比較關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的情況，因?yàn)檫@涉及到購(gòu)買力。目前來(lái)看，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心還是比較足的，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的成交情況也是比較穩(wěn)定的。境外方面，我們比較關(guān)注資本市場(chǎng)，除了預(yù)防境外資金發(fā)生一定的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，我們內(nèi)部也設(shè)置有資金警戒線。
房企在經(jīng)歷了無(wú)數(shù)起起落落的市場(chǎng)變化、大大小小的調(diào)控后，慢慢都養(yǎng)成了一定的打法。以往大家的打法可能沒(méi)有那么靈活，有時(shí)候決心下得也不夠快，但現(xiàn)在大家表現(xiàn)出來(lái)的反應(yīng)都還是比較快。而且，隨著行業(yè)集中度的提升，房企規(guī)模都在普遍壯大，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力也提高了很多，大家應(yīng)對(duì)變化的能力也變強(qiáng)了。
建立獨(dú)特打法 抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)
NBD：今年以來(lái)，奧園進(jìn)行了多起收并購(gòu)，包括A股上市平臺(tái)京漢股份，在今年整體環(huán)境逆市下主動(dòng)出手的主要原因是什么？
馬軍：要說(shuō)今年土地市場(chǎng)的窗口期可能就是2月份剛復(fù)工的那一周，很短很迅速。原本以為大家會(huì)很悲觀，沒(méi)想到一周后土地溢價(jià)率就上去了。雖然上半年銷售有受影響，但我們認(rèn)為房企上半年的資金還是充足的，大部分房企在融資、回款的端口受影響并不是很大。
奧園一直以來(lái)就是以收并購(gòu)為主，今年因?yàn)閭€(gè)別小規(guī)模企業(yè)出現(xiàn)了很大的資金壓力，就出現(xiàn)了可以收購(gòu)資產(chǎn)包的新機(jī)會(huì)，這也讓奧園開(kāi)啟了資產(chǎn)包拿地的新模式。對(duì)于京漢股份的收購(gòu)我們的推進(jìn)速度還是很快的，因?yàn)闄C(jī)會(huì)稍縱即逝。不是說(shuō)一定要逆勢(shì)拿地，而是在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，有機(jī)會(huì)嗅到很好的合作機(jī)會(huì)，那我們就積極地去獲取，而且推進(jìn)要快。
NBD：奧園是如何建立起收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)的？這一模式為奧園帶來(lái)了什么？
馬軍：奧園在拿地模式上通過(guò)收并購(gòu)逐漸形成了自己的獨(dú)特打法。要一直堅(jiān)持做收并購(gòu)是不容易的，雖然收并購(gòu)可以有獲得較為便宜土地的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)來(lái)說(shuō)也很大。
奧園為什么能夠形成收并購(gòu)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)？一是，我們收并購(gòu)合作伙伴建立的都是長(zhǎng)期的合作關(guān)系，能夠做到相互信任，相互支持；二是，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，我們建立了非常專業(yè)的收并購(gòu)財(cái)務(wù)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)，他們可以根據(jù)不同的項(xiàng)目類型、風(fēng)險(xiǎn)所處的條線位置派出合適的人員去對(duì)應(yīng)、解決問(wèn)題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力很強(qiáng)；三是，我們有強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)承接好收并購(gòu)項(xiàng)目，比如要深入研判收并購(gòu)合同模式，權(quán)衡利弊，如何在現(xiàn)有的體系下排除風(fēng)險(xiǎn)等等。
整體來(lái)說(shuō)，奧園過(guò)去幾年的發(fā)展主要是受益于收并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，從去年開(kāi)始，我們也適當(dāng)?shù)卦黾恿苏信膾毂壤?。一方面，是迎合品牌的需要，因?yàn)楫?dāng)我們新進(jìn)入一些城市時(shí)，需要讓當(dāng)?shù)芈?tīng)見(jiàn)我們的聲音；另一方面是，我們也希望通過(guò)一些優(yōu)質(zhì)的招拍掛項(xiàng)目讓我們?cè)诋a(chǎn)品上有所突破，比如適當(dāng)增加一些改善型產(chǎn)品，讓整體的產(chǎn)品線更加豐富，也讓客戶對(duì)我們的認(rèn)知程度有所改善。去年我們引入前龍湖產(chǎn)品負(fù)責(zé)人胡浩和他的團(tuán)隊(duì)，在他的帶領(lǐng)下全面推進(jìn)奧園A+產(chǎn)品戰(zhàn)略，通過(guò)整合資源提升了產(chǎn)品和管理標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)過(guò)一年多的打磨，產(chǎn)品力全面提升。
我們?cè)诎l(fā)揮收并購(gòu)傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也在加快城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。上半年，奧園就有3個(gè)城市更新項(xiàng)目陸續(xù)轉(zhuǎn)為二級(jí)開(kāi)發(fā)。下半年，則預(yù)計(jì)陸續(xù)有城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，可為公司提供豐富的土地儲(chǔ)備。