一線房企搶食城市更新，中國奧園憑什么突圍而出？
日期：2020-07-29
對素有“吸金王”稱號的開發(fā)商們來說，當前形勢可謂“危機重重”。為何這么說？
2月份以來，熱點城市地價越拍越貴，個別地方樓面價創(chuàng)新高；以深圳為首，新一輪調控來襲，疊加前幾個月疫情對地產(chǎn)銷售額的沖擊，“夾縫中求生存”已不足概括當前房企的現(xiàn)實圖景。
任何時候，往往都是“危中有機”。7月上旬，國務院曾出臺“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”紅頭文件，卻用“全面推進”這一特別表述，足見政策力度之大。
這就是被熱炒的“城市更新”范疇，但面對這塊“大蛋糕”，資本暗流涌動。放在過去，那是一塊鮮有人敢碰的灰色地帶。城市乃至樓市不斷成熟，讓脫胎于“舊改”的城市更新成了香餑餑。
市場大浪淘沙，能啃下這塊“硬骨頭”的，從早期的瑞安之于上海，到當下最活躍的粵系新銳“奧園之于珠海”等拓荒者，尤其是中國奧園“三舊”通吃，加上新動作頻繁，備受關注。
城市更新“藍海”：新群雄逐鹿
放在過去三、五年前，一提到城中村改造、舊城改造，大家腦海中會立刻浮現(xiàn)出什么情景？說起來，可能就是一部“血淚史”。這種項目不僅開發(fā)體量大，推進起來慢，還可能涉及到各種扯皮。
如今，發(fā)展較早的一線乃至新一線城市，在城建規(guī)模高速外擴之下，新區(qū)往往是高樓大廈，生活配套齊全，反觀中心城區(qū)，可謂天壤之別。但住在老城區(qū)的人，也渴望過上美好生活。
這種截然不同于過去“被動遷建”的新需求，讓“城市更新”大潮在最近兩三年風起云涌，除了城中村改造之外，鐫刻著時代變遷印記的老廠房、老街巷等歷史符號也特受開發(fā)商追捧。
隨著公開拿地越來越貴，加上“房住不炒”這個主基調，眾多房企試圖殺進城市更新這一“新藍海”，但不同于公開拍地后的“高周轉”模式，城市更新卻是一件“慢工出細活”的系統(tǒng)化工程。
全國房企中的“頭部大鱷”，如碧桂園、恒大、萬科等，并非是這輪城市更新中的主角，而那些于過去“舊改”中一路走來的房企們，如香港瑞安之于上海，中國奧園之于珠海、俊發(fā)之于昆明等。
據(jù)某研究院今年3月份披露：2020年城市更新十強榜單中，中國奧園、俊發(fā)、卓越等表現(xiàn)顯著，成為該細分領域的大鱷。
以中國奧園為例，截至2019年底，已獲取30多個城市更新項目，另有40多個項目正在有序推進中，主要位于大灣區(qū)、環(huán)北京、南寧、西安、重慶、昆明、成都等高能級區(qū)域或城市。
特別是大灣區(qū)，這里是中國奧園的大本營及業(yè)績重鎮(zhèn)。撇開企業(yè)經(jīng)營不說，城市更新既是民生工程，也是民心工程，還是功在當代、利在千秋的大好事。深耕大灣區(qū)的中國奧園多年來將城市更新作為重要發(fā)展戰(zhàn)略之一，積極投身廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等地的“三舊”改造。
目前，中國奧園已順利推進東莞嶺頭社區(qū)，廣州荔灣東塱村、增城橫塱村、增城南坣村、黃埔嘉利碼頭等舊改項目；正式成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項目實施主體，平沙奧園廣場項目申報主體，快速推進關閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個項目。
“三舊”通吃，珠海“贏家”
讓外界頗為吃驚的是，中國奧園竟能做到“三舊”（舊村、舊廠、舊城）通吃，實現(xiàn)城市更新業(yè)務全覆蓋。接下來，加速規(guī)?；瘮U張的雄心不容小覷。
我們注意到：涉足城市更新的粵系房企均下設了專門的獨立板塊，如中國奧園集團成立廣東奧園城市更新集團，這是其他派系房企暫時少有的。
既然“獨立成軍”，就意味著中國奧園對城市更新業(yè)務要求團隊是獨立化、專業(yè)化、體系化運作的，戰(zhàn)斗力不言而喻。
注意！中國奧園之所以在珠海大力拓展城市更新業(yè)務，而不是“舊改”項目扎堆而勁敵頗多的一線城市深圳，外界認為主要有以下2點：
第一，珠海為經(jīng)濟特區(qū)，大灣區(qū)核心腹地，中國奧園在此深耕多年；
截至目前，中國奧園通過深耕珠海已擁有10多個城市更新項目，已成為珠海翠微村、聯(lián)安舊村改造實施主體，而斗門奧園麗水灣居則是斗門區(qū)首個“爛尾樓”舊改項目，珠海關閘村、高沙村、水甕坑村等多個項目正在推進之中。
第二，珠海奧園廣場是中國奧園城市更新的奠基之作，已成為全國城市更新的成功案例。
珠海奧園廣場，前身就是梅溪舊工業(yè)區(qū)，位于香洲區(qū)旅游路東側、梅界路南側，總建面約46萬平方米。2015年，中國奧園介入后歷經(jīng)3年改造，到2018年7月，這個老廠區(qū)已變成集購物、娛樂、商業(yè)和居住于一體的多功能商業(yè)中心。
珠海奧園廣場的橫空出世，徹底改變了舊工業(yè)區(qū)的“臟亂差”，為當?shù)卣⑵髽I(yè)和村民創(chuàng)造了新的財富機會，當年被珠海市政府評為“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點項目（優(yōu)秀人居樓盤）”“城市更新貢獻獎”。
珠海翠微村改造對比圖
相比珠海奧園廣場，頗具挑戰(zhàn)的是中國奧園去年10月底拿下的號稱“珠海舊改體量最大”的香洲翠微村項目，占地34.5萬平方米，總建筑體量168萬平方米。翠微村擁有700多年歷史，如何喚醒歷史傳承，將是中國奧園城市更新的重頭戲。
直面城市更新的新命題
前不久，仲量聯(lián)行發(fā)表2020年城市更新報告，認為“尊重歷史，喚醒記憶，融入當下”是老舊社區(qū)改造的首要出發(fā)點，亦是商業(yè)價值發(fā)掘、盈利模式再造的關鍵鑰匙。
中國奧園在翠微村舊改項目思路契合了這一新趨勢，即通過“整體拆建+文保區(qū)”的方式，建設2.9萬平方米的歷史文化街區(qū)，將歷史文化及建筑保護與旅游開發(fā)、商業(yè)運營相結合，并配套教育、商業(yè)等公共配套。
珠海翠微村改造效果圖
看似簡單明了，但要真正落地并不易，中國奧園的底氣來自“專業(yè)團隊+復合產(chǎn)業(yè)”。“專業(yè)團隊”，這個好理解，要有專業(yè)頂尖人才，難點在于“復合產(chǎn)業(yè)”。目前，很多品牌房企仍是單純房地產(chǎn)開發(fā)，即便跨界，會多一兩個產(chǎn)業(yè)來，再多一些，實力也不具備。
作為千億級跨國企業(yè)集團，中國奧園以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)，縱向發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)，將教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復合產(chǎn)業(yè)融入舊改項目，形成獨特的“奧園舊改模式”，而產(chǎn)業(yè)導入也是中國奧園城市更新的重要戰(zhàn)略。
據(jù)中國奧園相關負責人介紹說，中國奧園關于城市更新的規(guī)劃設計、合作模式、拆遷回遷、開發(fā)設計和運營服務等專業(yè)運作模式，已越來越成熟。
這不難看出：房企城市更新規(guī)?；澈蠖际且徽纵^為成熟的運作體系、模式。在“千城一面”的今天，城市更新需要擯棄房企“產(chǎn)品系”復制的粗暴思維，恢復每個城市獨特的氣質和風貌。