融資成本下降 拿地方式多元 中國(guó)奧園增長(zhǎng)性被看好
日期：2020-06-16
本文來(lái)源：和訊房產(chǎn)
在正確的時(shí)候做正確的事情，這是一句知易行難的真理,對(duì)企業(yè)而言，如果能夠抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，不僅可以保持發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，還可能迎來(lái)彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。
一場(chǎng)疫情為全社會(huì)按下“暫停鍵”，房地產(chǎn)行業(yè)亦難以避免，一季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，行業(yè)洗牌加速，不過(guò)，危機(jī)中往往也意味著機(jī)會(huì)，參照如下模型，即流動(dòng)性充足，負(fù)債合理，同時(shí)具備多渠道拿地的能力，再加上較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，具備這樣條件的房企極有可能在這場(chǎng)疫情帶來(lái)的危機(jī)中積蓄能量，在未來(lái)幾年迎來(lái)跨越式發(fā)展。
根據(jù)上述模型對(duì)號(hào)入座，可以發(fā)現(xiàn)一些真正具有潛力的房企，比如位于千億陣營(yíng)的中國(guó)奧園，根據(jù)2019年財(cái)報(bào)，中國(guó)奧園2019年度物業(yè)合同銷(xiāo)售為1180.6億元，過(guò)去三年的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)66%，截止2019年底，中國(guó)奧園已簽約未確認(rèn)的合同銷(xiāo)售約1705億元，建銀國(guó)際研報(bào)認(rèn)為，基于較高的已售未結(jié)收入，中國(guó)奧園2020至2022年核心盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)33%，為同行最高。
一家企業(yè)的流動(dòng)性是否充裕，除了良好的銷(xiāo)售能力，另一條更重要的指標(biāo)是融資能力。
受疫情影響，今年一季度以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨于寬松。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5627億元，融資規(guī)模較去年同期下降4%，占2019年全年的48%，全年房企融資規(guī)模有望超越2019年。
借助融資窗口期，中國(guó)奧園也加大融資力度，同時(shí)借貸成本也出現(xiàn)明顯下降。5月22日，中國(guó)奧園完成新一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行，中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行金額8.16億元，票面利率5.60%，為中國(guó)奧園資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行新低，較2020年1月之前的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃平均發(fā)行票面利率下降超過(guò)130個(gè)BP。于4月，中國(guó)奧園還完成了新一期供應(yīng)鏈ABS發(fā)行和供應(yīng)鏈ABN簿記建檔，金額分別為4.17億元和3.1億元，票面利率為4.8%和4.9%，均創(chuàng)中國(guó)奧園公開(kāi)市場(chǎng)融資利率新低。此外，5月29日，中國(guó)奧園一筆30億元公司債亦獲得上交所受理。
基于較強(qiáng)的融資能力及執(zhí)行能力，中國(guó)奧園獲得資本市場(chǎng)的肯定，信貸評(píng)級(jí)屢獲調(diào)升，并先后獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪及標(biāo)普調(diào)升評(píng)級(jí)展望、聯(lián)合國(guó)際授予國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)“BB+”、聯(lián)合信用調(diào)升境內(nèi)信貸評(píng)級(jí)至中國(guó)最高信用等級(jí)“AAA”。2020年以來(lái)，受內(nèi)地疫情持續(xù)影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到?jīng)_擊，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)國(guó)內(nèi)房企評(píng)級(jí)，部分更被下調(diào)至“負(fù)面”，在這種背景下，中國(guó)奧園仍能保持現(xiàn)有高等級(jí)評(píng)級(jí)，不僅成為行業(yè)里的少數(shù)，更說(shuō)明其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，綜合實(shí)力非比尋常。
穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示，中國(guó)奧園的信用指標(biāo)將在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)得到改善，這是受到其規(guī)?？捎^的預(yù)售、未確認(rèn)合同銷(xiāo)售和可控的債務(wù)增長(zhǎng)所帶來(lái)的收入確認(rèn)改善的推動(dòng)，穆迪預(yù)計(jì)，在豐富的可售資源和公司良好的執(zhí)行記錄的支持下，與2019年相比，2020年合同銷(xiāo)售將基本保持穩(wěn)定。
評(píng)級(jí)上調(diào)有助于中國(guó)奧園進(jìn)一步降低借貸成本，從而獲得發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，不僅如此，中國(guó)奧園還獲得大摩、花旗20多家知名大行給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，其中興業(yè)證券、建銀國(guó)際先后給出的目標(biāo)價(jià)分別為13.5和13.4港元。
收購(gòu)和城市更新優(yōu)勢(shì)凸顯
房地產(chǎn)行業(yè)增速逐漸放緩已是大勢(shì)所趨，與之相伴的是更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲取土地在很大程度上決定著企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。
近年來(lái)，收并購(gòu)逐漸成為房企實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整和維持規(guī)模增長(zhǎng)的有效路徑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)案例大約104起，涉及總額大約694.59億元，2019年收并購(gòu)案例132起，收并購(gòu)涉及總額直接躥至1771.95億元。
而收并購(gòu)能力正是中國(guó)奧園的看家本領(lǐng)，中國(guó)奧園主要以收并購(gòu)?fù)卣雇恋貫橹鳎恢睂?duì)國(guó)內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或豐富土地儲(chǔ)備的公司進(jìn)行跟蹤，上市以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)拿地面積占新增總面積比例達(dá)68%。隨著疫情逐漸穩(wěn)定，地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復(fù)，收并購(gòu)熱潮再起，4月，中國(guó)奧園收購(gòu)京漢股份，此外，奧園更加強(qiáng)合作之道，相繼與山湖海集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)、偉業(yè)金控集團(tuán)、河南國(guó)控集團(tuán)等簽署戰(zhàn)略合作。
以京漢股份為例，其持有的項(xiàng)目主要位于中國(guó)北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計(jì)18個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米，該收購(gòu)將構(gòu)建1+1＞2的共贏局面，對(duì)中國(guó)奧園來(lái)說(shuō)，這次收購(gòu)是以最快的速度加碼京津冀，是實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的最好方式。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通過(guò)收并購(gòu)獲取土地，具備拿地成本較低、開(kāi)發(fā)周期縮短等優(yōu)勢(shì)，不僅如此，在行業(yè)洗牌加速的背景下，對(duì)流動(dòng)性充裕且有布局?jǐn)U張意愿的房企而言，當(dāng)前是最好的收并購(gòu)時(shí)機(jī)。
舊改是中國(guó)奧園的另一優(yōu)勢(shì)，中國(guó)奧園在2019年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)舊廠房、舊村、舊城的全覆蓋，在城市更新領(lǐng)域綜合實(shí)力進(jìn)一步提升。截止2019年底，中國(guó)奧園擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約1425萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約2260億元。據(jù)悉，通過(guò)城市更新資源，中國(guó)奧園中短期可孵化項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，將在一至兩年實(shí)現(xiàn)部分/全部轉(zhuǎn)化，由于城市更新項(xiàng)目可通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，也可以做一級(jí)開(kāi)發(fā)乃至出售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，未來(lái)中國(guó)奧園利潤(rùn)可見(jiàn)性高。
數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)奧園2019年的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，并購(gòu)占到79%，舊改可轉(zhuǎn)化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴(kuò)儲(chǔ)手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲(chǔ)成本、質(zhì)量?jī)?yōu)化到更有優(yōu)勢(shì)的水平?？梢哉f(shuō)，無(wú)論是地塊質(zhì)量還是成本，中國(guó)奧園在土儲(chǔ)方面的優(yōu)勢(shì)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他大多數(shù)房企。
5月22日，奧園城市更新集團(tuán)環(huán)北京舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成功，獲得廊坊市239畝住宅用地。6月10日，中國(guó)奧園與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，首期合作項(xiàng)目擬為38條舊村改造。6月15日，中國(guó)奧園與東莞市清溪鎮(zhèn)舉行大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元前期服務(wù)商簽約儀式，涉及更新面積16.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總貨值近70億......隨著國(guó)內(nèi)城市更新大潮來(lái)臨，中國(guó)奧園無(wú)疑將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。
晉級(jí)千億之后，中國(guó)奧園把重心放在夯實(shí)內(nèi)功上，更強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力，這可以讓拿地優(yōu)勢(shì)更好的發(fā)揮出效益，從而朝著更高質(zhì)量的路徑發(fā)展。
實(shí)際上，作為一家穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)，中國(guó)奧園的經(jīng)營(yíng)能力已經(jīng)處于行業(yè)前列。根據(jù)和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道獨(dú)家發(fā)布《2019年上市房企經(jīng)營(yíng)能力榜單》，中國(guó)奧園經(jīng)營(yíng)能力位于行業(yè)第五，該榜單的排名算法采用對(duì)ROE、營(yíng)收增速、扣非凈利潤(rùn)增速、市值等四個(gè)維度進(jìn)行排名計(jì)分，加總后根據(jù)綜合得分進(jìn)行排名，中國(guó)奧園的各個(gè)維度表現(xiàn)十分均衡，尤其ROE高達(dá)27.9%，居于行業(yè)第八，不僅超出巴菲特對(duì)投資回報(bào)的要求，更是比2019年百?gòu)?qiáng)房企ROE均值18.4高出9.5個(gè)百分點(diǎn)。
房企的經(jīng)營(yíng)能力每年都在提高，中國(guó)奧園顯然希望可以提高的更快。作為一家很有危機(jī)意識(shí)的房企，中國(guó)奧園認(rèn)為受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)、大回報(bào)的時(shí)代已然過(guò)去，大環(huán)境下，改變傳統(tǒng)成本經(jīng)營(yíng)模式、提升自我成本管理水平是大勢(shì)所趨。
為此，2020年初，中國(guó)奧園提出“優(yōu)本增效”，并把優(yōu)本增效確定為全年度一項(xiàng)重要性專(zhuān)項(xiàng)工作，后續(xù)逐漸上升為常態(tài)化工作的戰(zhàn)略行動(dòng)。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代結(jié)束，無(wú)論是龍頭房企，還是成長(zhǎng)性企業(yè)，都將逐漸從過(guò)去的向土地要紅利轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚪?jīng)營(yíng)要利潤(rùn)，而精細(xì)化的管理也將為房企保持高利潤(rùn)“保駕護(hù)航”。對(duì)外踩住投資節(jié)點(diǎn)，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理效率，反映在數(shù)據(jù)上，則是業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。公告顯示，2020年前5個(gè)月，中國(guó)奧園累計(jì)實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額約332.8億元，其中5月單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為102.5億元，同比增長(zhǎng)約2%。中國(guó)奧園的推盤(pán)主要集中在下半年，其下半年占銷(xiāo)售比重達(dá)65%，中國(guó)奧園目前正按照既定步伐完成目標(biāo)，隨著疫情緩和，預(yù)期6月會(huì)加大銷(xiāo)售力度。
保證合理增長(zhǎng)是中國(guó)奧園今年最重要的任務(wù)，“今年要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，確保公司于復(fù)雜的環(huán)境中維持穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量增長(zhǎng)。”郭梓文總結(jié)稱(chēng)，但公司還會(huì)保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模。實(shí)際上，在疫情后的市場(chǎng)復(fù)蘇中，中國(guó)奧園所重倉(cāng)的大灣區(qū)市場(chǎng)不僅率先恢復(fù)，而且市場(chǎng)熱度較高，中國(guó)奧園在深圳、珠海及東莞的表現(xiàn)較好。
值得一提的是，管理層對(duì)2020年的市場(chǎng)表現(xiàn)信心十足，6月11日，公司執(zhí)行董事陳嘉揚(yáng)增持奧園35萬(wàn)股股份，平均價(jià)為每股8.371港元，涉資約300萬(wàn)港元。此前4月，郭梓文亦增持奧園100萬(wàn)股股份，平均價(jià)為每股8.816港元，涉資882萬(wàn)港元。