入手深圳城更項目 奧園"五保"路徑曝光
日期：2021-12-22
12月21日，深圳市輝勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“輝勝開發(fā)”）確認成為深圳南山區(qū)南玻工業(yè)大廈（下稱“南玻”）城市更新項目實施主體的消息不脛而走。
深圳蛇口，改革開放第一窗口，經(jīng)濟特區(qū)從這里起步，在改革開放40多年中一直具有標志意義。南玻工業(yè)大廈城市更新項目位于南山區(qū)招商街道，地處深圳市連接港澳地區(qū)的紐帶——前海蛇口自貿(mào)片區(qū)。
企查查股權(quán)穿透顯示，輝勝開發(fā)為中國奧園（3883.HK）旗下公司。早在2016年奧園布局深圳以來，先后打造了奧園翡翠東灣、奧園峯薈等標桿項目，持續(xù)加碼深圳市場。截至目前，奧園在深圳已有接近10個城市更新項目。業(yè)內(nèi)觀察，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)尤其是民企普遍陷入困境的當(dāng)下，正式成為深圳“南玻”城更項目，可能是這家深耕大灣區(qū)四小龍的千億房企奧園近期來難得的重大實質(zhì)利好。
一方面，全行業(yè)普遍陷入境外評級下調(diào)引發(fā)的流動性資金困境，奧園也未能幸免。尤其是11月以來奧園擔(dān)保的近60億元理財產(chǎn)品因個別項目未能達成展期，形成部分違約再導(dǎo)致擠兌，一時間負面消息“滿天飛”。
另一方面，包括奧園董事會主席、總裁、以及眾高管、區(qū)域總公開表示“絕不躺平”，公司主動優(yōu)化組織架構(gòu)、引入戰(zhàn)略投資者的消息也時有所聞，但在沒有明確官宣前，外界主要是通過了解奧園“五保”（保交付、保兌付、保銷售、保運營、保穩(wěn)定）中的“保交付”來了解公司。
基于此，趕在2021年底前，奧園旗下公司被深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局確認為南玻城更實施主體，信號意義就尤其重大。
首先，這是奧園近期再一次被官方肯定。此前的一次，據(jù)人民日報消息，廣東省住建主管部門曾為奧園定性，廣東遭遇流動性困境的房企，每家情況也并不相同。類似奧園這樣，遭遇的是海外評級被頻頻下調(diào)后觸發(fā)的債務(wù)擠兌困難，企業(yè)本身經(jīng)營比較正常。而奧園也被寄望能成為困境中走出來的房企典范。
而且，相較于之前官方表態(tài)，此次奧園入手深圳前海蛇口核心地段優(yōu)質(zhì)項目、周邊售價每平方米10萬元許，是從實際運營層面印證奧園“運營正常”，比媒體層面的表態(tài)更具說服力。
其次，雖然近期從央行、銀保監(jiān)會到地方，政策層面暖風(fēng)勁吹，但奧園怎樣在流動性困境中脫身其實一直不明朗。而是次南玻項目，奧園的“脫困”路徑初步浮現(xiàn)。
“保交付”是大局，是修復(fù)公司因流動性困境引發(fā)的品牌聲譽受損的最佳方式，是公司回流銀行監(jiān)管專項賬戶資金的關(guān)鍵；2021年前11個月，奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計交付70余項目，交付面積超500萬平方米，同比增長45%。12月，奧園旗下梅州、珠海、江門等多個城市數(shù)十個項目亦將陸續(xù)交付。
“保兌付”是履行“絕不躺平”承諾，通過專業(yè)機構(gòu)、理財產(chǎn)品銷售公司穩(wěn)定投資人情緒，為公司資金正常運轉(zhuǎn)爭取時間；12月以來，陸續(xù)有奧園理財產(chǎn)品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報道指稱奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交。
“保銷售”是積極因應(yīng)行業(yè)困境、努力“自救”。按照廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年前11月廣東省商品房銷售價漲量縮，奧園前11月錄得1157.8億元銷售額、同比增長2%殊為不易，銷售鼓勁絕不可泄。
“保運營”涉及眾多，包括穩(wěn)定核心管理團隊、精兵簡政實施扁平化管理、鼓勵賦能一線提升管理能效等調(diào)整，更包括正常推進“南玻”等優(yōu)質(zhì)城更項目，為2022年發(fā)展蓄力。
“保穩(wěn)定”則就是一句話——尋找核心戰(zhàn)略投資者。奧園作為大灣區(qū)“四小龍”、穩(wěn)居國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強，城市更新10強，截至2021年11月，奧園土儲中未售面積逾2900萬平方米，未售貨值約3050億元，另有一批大灣區(qū)舊改項目估算總貨值超6000億元。但要度過眼前的困境，活下去是第一位的，在市場回歸正常，業(yè)務(wù)利潤釋放之前，奧園最好能像保利、粵海、萬科那樣有個“靠山”，才方便在行業(yè)整體過冬和“節(jié)衣縮食”中度過劫波，迎來此輪行業(yè)洗牌的春天。
從這個角度來看，奧園“五保”“回血”圖存的過程，很可能也是此輪民營房企整體過冬的突圍樣本，給奧園以時間和信心，而不僅是指責(zé)和逼債，可能是社會、銀行、投資人、買房者和企業(yè)等多方共贏的上策之選。（來源：中國房地產(chǎn)報）
