手握土儲(chǔ)貨值逾6000億 奧園學(xué)苑系列即將發(fā)售
日期：2021-06-25
近年，隨著三道紅線，兩集中供地等政策落地，地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
回顧過去半年，北上廣深、杭州、蘇州、成都等一二線城市的集中供地大幕已落下帷幕，央企和國(guó)企成為當(dāng)之無(wú)愧的主角。然而，參與較少的企業(yè)是否意味著就無(wú)糧可收？答案顯然是否定的。
一方面，隨著拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，杭州本土的龍頭房企都喊出爭(zhēng)取做到1%-2%凈利潤(rùn)的“驚人”之語(yǔ)，公開土地市場(chǎng)對(duì)房企的利潤(rùn)考驗(yàn)愈加顯著；另一方面，通過城市更新、收并購(gòu)、合作開發(fā)等多元化的方式拓展土地儲(chǔ)備，也越來(lái)越成為房企在招拍掛之外的重要選擇。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前80%的百?gòu)?qiáng)上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達(dá)到超百萬(wàn)平方米的規(guī)模。
以早在2011年就切入城市更新領(lǐng)域的奧園為例，截至2020年12月31日，公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5718萬(wàn)平方米，權(quán)益比約71%，總貨值約6208億元，而計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，足夠未來(lái)四到五年發(fā)展。
事實(shí)上，在市場(chǎng)環(huán)境趨緊，“兩集中”供地新政出臺(tái)的背景下，有著充裕流動(dòng)性做支撐，且城市深耕經(jīng)驗(yàn)豐富的奧園，顯然在土地市場(chǎng)具備更大的優(yōu)勢(shì)。
因此，盡管今年以來(lái)奧園在公開土地市場(chǎng)的動(dòng)作不多，但基于城市更新的優(yōu)勢(shì)，年內(nèi)奧園已接連新增廣州、佛山、東莞等多個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目。截至目前，奧園目前已成功獲取60多個(gè)城市更新項(xiàng)目，另有50多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。
按照奧園的計(jì)劃，未來(lái)三年，城市更新業(yè)務(wù)可轉(zhuǎn)化貨值約1600億元。此前就有市場(chǎng)消息稱，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)城市更新項(xiàng)目——廣州奧園學(xué)苑壹號(hào)、珠海奧園學(xué)苑壹號(hào)將于近期入市，總貨值或可達(dá)400億元。
廣州奧園學(xué)苑壹號(hào)效果圖
珠海奧園學(xué)苑壹號(hào)效果圖
除了城市更新外，收并購(gòu)也是奧園一直以來(lái)最重要的拿地方式。數(shù)據(jù)顯示，2020年，該公司通過收并購(gòu)拿地的貨值占比約57%。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也曾表示，未來(lái)在投資端奧園將堅(jiān)持固有的收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)加速舊改轉(zhuǎn)化，適度參加招拍掛。
堅(jiān)持投資紀(jì)律的同時(shí)，奧園也在積極優(yōu)化財(cái)務(wù)表現(xiàn)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，奧園共完成發(fā)行3筆共7.38億美元債，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，并已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期所有境外公募債。
顯然，隨著地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻調(diào)整，過去規(guī)模決定一切的邏輯早已不適用如今的房企。而對(duì)于千億規(guī)模之上的奧園，從謹(jǐn)慎拿地到保證現(xiàn)金流，才是最重要的生存法則。