奧園高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略定力：優(yōu)債務(wù) 厚土儲 重產(chǎn)品
日期：2021-03-05
開年以來“地產(chǎn)股走勢與經(jīng)營業(yè)績背離”“被低估的地產(chǎn)股”成為市場焦點(diǎn)。事實(shí)上，今年2月全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“淡季不淡”的效應(yīng)，很多城市銷售數(shù)據(jù)明顯好于同期，也好于預(yù)期。
年初，樓市調(diào)控還在不斷收緊，多城接連出臺調(diào)控政策。不少媒體點(diǎn)出了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)最熱的話題，即三條紅線，以及如何在三年規(guī)定期限里達(dá)標(biāo)返綠。去年8月，針對房企融資量化管理的“三道紅線”政策出臺。12月，針對金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“五檔分類”管理政策發(fā)布。由此，房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率將明顯下降。
以奧園為例 ，我們來聊一聊這家高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)典型代表，是如何應(yīng)對降負(fù)債、優(yōu)財(cái)務(wù)指標(biāo)的。
奧園負(fù)債高嗎？
從歷年增長看，隨著規(guī)模的增長，奧園的負(fù)債有所增長，這也是市場最關(guān)心的問題。就2020年中報(bào)顯示，奧園總負(fù)債為2564.93億，同比增加30%，而2018年-2019年，總負(fù)債同比增加了59.93%。相比歷史數(shù)據(jù)，奧園的負(fù)債金額增速是在放緩的，這無疑是一個(gè)正面的信號。
另一個(gè)角度來看，雖然奧園的負(fù)債增加了，其營收也有飛速的增長，盤子越做越大，2018年-2019年從310億元增長到505億元，一年內(nèi)就增長62.97%。2020年，完成了目標(biāo)銷售額1320億，同比增加11.8%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)30強(qiáng)。
奧園的負(fù)債有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
資產(chǎn)負(fù)債率升高，與杠桿撬動規(guī)模脫不了關(guān)系。奧園近年來擴(kuò)張較快，在拿地方面做了較多的收并購項(xiàng)目，這也是其負(fù)債率上升的關(guān)鍵。收并購拿地很考驗(yàn)公司的現(xiàn)金流，來看看奧園的現(xiàn)金流是否有風(fēng)險(xiǎn)：房企最大的灰犀牛就是土地政策，在周期底部進(jìn)入是最好的買點(diǎn)。奧園屬于在周期底部左側(cè)加杠桿的公司，在順周期來臨之后銷售彈性增大，相當(dāng)于在土地政策利好期間，實(shí)現(xiàn)了“逆勢拿地”。奧園的收并購高峰，發(fā)生在2017-2019年這3年間，分別收購1286、1258、1609萬平方米。
這個(gè)周期底部的價(jià)格，讓奧園擁有以小博大的收益：2021年地產(chǎn)已經(jīng)回溫，這些以低價(jià)并購的土地在高位賣出，完全能彌補(bǔ)資金流的空缺。所以即使由于房地產(chǎn)的滯后性，奧園的凈資產(chǎn)負(fù)債率在2019年超過了70%，也并不影響其本身的價(jià)值。房地產(chǎn)是順周期的行業(yè)，我們要分析奧園，就不能脫離這個(gè)大前提。按照歷史數(shù)據(jù)，中國奧園的負(fù)債率在逐年增加，到了2020年來到一個(gè)增速放慢的拐點(diǎn)。因此，目前奧園的資產(chǎn)負(fù)債并不是真的風(fēng)險(xiǎn)。順周期的地產(chǎn)業(yè)，奧園以低成本撬動高收益，杠桿高手也不過如此了。
為什么說奧園是一支被低估的股票？
根據(jù)奧園2020年中報(bào)和2019年年度報(bào)告，該公司在過去的18個(gè)月里實(shí)現(xiàn)了營業(yè)額和凈利潤雙增長。其中，2019年年度營業(yè)額達(dá)505.31億，同比增加62.97%；2020年H1營業(yè)收入為282.42億，同比增加19.3%。2020年H1毛利潤為82.82億，同比增長17.54%；歸母核心凈利潤24.5億，同比增長21%。即使遇上疫情這樣的黑天鵝，奧園依舊實(shí)現(xiàn)了利潤正增長。
奧園的高增長不是近一兩年才開始的。2015-2019這5年間，奧園總營業(yè)額的復(fù)合平均增長率為51.58%，毛利潤復(fù)合年均增長率為54.36%，歸母凈利潤復(fù)合年均增長率為50.82%，三者復(fù)合年均增長率均超過50%。另外奧園的成長性也超過同行，各項(xiàng)盈利指標(biāo)均超過行業(yè)平均值。
港股地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率（TTM）為11.06，奧園的市盈率（TTM）才4.21，屬于嚴(yán)重被低估的股票。而其凈資產(chǎn)收益率，十年來都處于很高的水平，近4年來都超過10%，在第二梯隊(duì)房企中表現(xiàn)亮眼。中國奧園的分紅是上市公司中最靠譜的，近5年來派息率保持在35%以上，瘋狂擴(kuò)張的2017-2019年也沒有停止分紅，并且做到了給大、小股東同樣的派息率，給中小股東吃了一顆定心丸。
穩(wěn)定的分紅之外，奧園的股東也非常穩(wěn)定。大股東的交易變動很少，基本上都是加倉，極少出現(xiàn)大宗減持交易，也是對企業(yè)的看好。
在今年房地產(chǎn)普漲的情況下，奧園目前最大的利器就是手中的土地存儲。截至2020年6月，奧園在境內(nèi)外共90個(gè)城市，擁有317個(gè)項(xiàng)目，擁有權(quán)益比78%的土地儲備總面積4874萬平方米。而3年前的快速擴(kuò)張，在周期底部進(jìn)場，更是讓其土地成本降到了2727元/平米。2020年疫情期間，奧園繼續(xù)擴(kuò)張土儲，收購京漢股份（現(xiàn)更名“奧園美谷”）等，新增44個(gè)項(xiàng)目，可售貨值逾832億。豐富的土地儲備和合理的土地成本，讓資本市場不得不看好這支“潛力股”。另外，中國地產(chǎn)的冰點(diǎn)已然過去。今年自然資源部發(fā)布了文件：全國22城將實(shí)施“兩集中”，三批次供地。
兩集中：集中發(fā)布出讓報(bào)告，集中組織出讓活動。
三批次：2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
而且這22個(gè)城市都是北上廣深、南京、蘇州、杭州、廈門等一二線城市。這意味著，一二線城市房價(jià)會越漲越高，相應(yīng)地，四五線城市可能就不那么值錢了。奧園的土地儲備則更多聚焦于一二線和強(qiáng)三線城市，去年收購的京漢股份主要持有的項(xiàng)目位于京津冀、太原、重慶、成都、南京等地區(qū)。其自身原本打造的四個(gè)重點(diǎn)區(qū)域則囊括了環(huán)渤海、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)和華南區(qū)等四個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，未來將持續(xù)圍繞這四個(gè)區(qū)域?yàn)橹?，海外為輔的土地配置。
接下來是一輪升溫，持續(xù)持有，必有利好。如果說2020年是白酒、新能源和軍工的牛市，那么2021年，命運(yùn)的天平可能就來到了地產(chǎn)股這邊。相比于存量高峰2015年，近些年地產(chǎn)股的市盈率一路走低，特別是2018年，簡直就是給各位新入場者一個(gè)機(jī)會。
前幾日地產(chǎn)股的升溫，透露出來政策的利好也讓人蠢蠢欲動，2021年的土地需求側(cè)改革，將繼續(xù)圍繞“房住不炒”展開。一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地會被房企爭先搶奪，奧園先發(fā)制人，提前占據(jù)了有利地位。政策的不可控，讓大多數(shù)房企極度依賴現(xiàn)金流。今年1月份，雖然房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，但商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大。
盤子變大，根要扎穩(wěn)。奧園目前最大的瓶頸，就是如何解除兩年前快速擴(kuò)張的收并購?fù)恋仫L(fēng)險(xiǎn)，如何平衡好規(guī)模擴(kuò)張與效益、速度與質(zhì)量的問題。據(jù)了解，奧園高層也已經(jīng)注意到房屋質(zhì)量問題，明確表示不會犧牲質(zhì)量追求速度和規(guī)模，親自狠抓產(chǎn)品質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)客戶不滿意、不合格的產(chǎn)品絕不交付。2021年，奧園的整體基調(diào)也是以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，下大力氣抓產(chǎn)品和服務(wù)。
這次整改，或許能為奧園迎來下一個(gè)破局點(diǎn)夯實(shí)基礎(chǔ)。在現(xiàn)在的房產(chǎn)背景下，走高質(zhì)量路線的奧園，必將擁有更多可能性。（來源：楊國英觀察）