年內(nèi)三次收購(gòu)物業(yè)公司，奧園健康加碼中高端社區(qū)服務(wù)
日期：2020-12-11
繼4月22日公告收購(gòu)樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%的股權(quán)、5月11日公告收購(gòu)寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司65%股權(quán)。12月10日，奧園健康（3662.HK）再次發(fā)布公告稱，公司擬以不超過8700萬元人民幣（單位下同）現(xiàn)金收購(gòu)北京博安物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京博安”）全部權(quán)益。這已經(jīng)是奧園健康年內(nèi)第三次發(fā)布收購(gòu)物業(yè)管理公司的公告，再一次印證公司專注物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的決心。
收購(gòu)北京博安 增強(qiáng)中高端社區(qū)服務(wù)
資料顯示，北京博安的總部在北京，主要向中國(guó)高端物業(yè)、酒店及白領(lǐng)小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，擁有豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，目前擁有約14個(gè)項(xiàng)目，在管物業(yè)總建筑面積約208萬平方米，供暖服務(wù)面積約38.5萬平方米。截至2019年12月31日，北京博安的未經(jīng)審核營(yíng)業(yè)額約為7651萬元，除稅前溢利凈額約為1680萬元，未經(jīng)審核的綜合資產(chǎn)凈值約為4971萬元。收購(gòu)?fù)瓿珊?，奧園健康將完全實(shí)現(xiàn)對(duì)北京博安并表。
2020年半年報(bào)顯示，奧園健康物業(yè)管理的總在管面積同比增長(zhǎng)34.2%，主要原因是受到了中國(guó)奧園（3883.HK）及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)物業(yè)交付的推動(dòng)。而年內(nèi)的兩次收購(gòu)都在2020年上半年的末尾完成，因此公司2020年上半年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并沒有反映這些新收購(gòu)，即下半年奧園健康業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)非常高。
根據(jù)國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，僅前面兩次的收購(gòu)，奧園健康物業(yè)管理面積將在2020年底達(dá)到約4500萬平方米，相當(dāng)于提高了180.37%。加上此次收購(gòu)，憑借內(nèi)生增長(zhǎng)以及外部戰(zhàn)略收購(gòu)，奧園健康物業(yè)管理服務(wù)的在管面積預(yù)計(jì)將在2022年達(dá)到7500萬平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為69.5%。
此次收購(gòu)北京博安，是奧園健康對(duì)此前并購(gòu)樂生活等的良好補(bǔ)充，將增強(qiáng)其在中高端社區(qū)的服務(wù)能力，同時(shí)鞏固公司的兩大核心業(yè)務(wù)，擴(kuò)大公司的物業(yè)管理組合，有效創(chuàng)造策略性協(xié)同效應(yīng)，并進(jìn)一步加強(qiáng)公司在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的服務(wù)能力。
隨著消費(fèi)升級(jí)，人們對(duì)品牌物業(yè)的高品質(zhì)服務(wù)需求更高。大品牌物業(yè)除了基礎(chǔ)服務(wù)外，還提供清潔服務(wù)、安保服務(wù)、綠化服務(wù)、維修及維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域維護(hù)等附加服務(wù)。高品質(zhì)物業(yè)不僅有助于提高小區(qū)入駐率，還有利于房產(chǎn)保值增值。中指院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)物管公司管理物業(yè)售價(jià)及租金高出周邊項(xiàng)目約4%-5%。因此，增強(qiáng)中高端社區(qū)的服務(wù)能力是十分必要的。
值得注意的是，公告還顯示，公司將重新分配全球發(fā)售所得款項(xiàng)3.47億元的用途，這些款項(xiàng)將用于投資其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)供貨商，專注于物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。可見未來公司會(huì)有更多的并購(gòu)物業(yè)管理計(jì)劃，而隨著公司并購(gòu)工作的開展，規(guī)模會(huì)越來越大，在行業(yè)中話語(yǔ)權(quán)也將越來越高。
除內(nèi)生增長(zhǎng)以外，收并購(gòu)已成為物管公司迅速擴(kuò)大規(guī)模、豐富業(yè)態(tài)的另一有效手段。根據(jù)物管公司發(fā)布的公告來看，并購(gòu)已然成為各家物管公司做大做強(qiáng)的共識(shí)，而并購(gòu)之所以行得通，其根本原因還是因?yàn)槲锕苄袠I(yè)處于快速擴(kuò)張期，且市場(chǎng)集中度極為分散。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分散 并購(gòu)成物管行業(yè)大趨勢(shì)
物管行業(yè)的增長(zhǎng)空間主要來自兩方面，一方面為存量市場(chǎng)，另一方面為增量市場(chǎng)。
存量方面，據(jù)測(cè)算，2019年末存量住宅面積約330.9億平米，遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)在管面積（約165.1億平米）。入駐尚未配備物業(yè)服務(wù)的存量盤，為物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求的重要途徑之一。
增量方面，全國(guó)新開工面積及銷售面積近5年復(fù)合增速分別為10.1%、7.5%，至2019年已達(dá)到22.7、17.2億平米，而竣工面積近5年僅維持在10億平米左右。持續(xù)累積差預(yù)示未來竣工有望迎來提振修復(fù)，將為物管行業(yè)注入可觀的增量規(guī)模，平安證券預(yù)計(jì)2030年住宅物業(yè)管理面積或?qū)⒃鲋?span lang="EN-US">241億平米，較2019年增長(zhǎng)46%。
無論是存量還是增量，物管行業(yè)均有極大的發(fā)展空間。
與此同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)集中度還比較低，且競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，2019年物業(yè)管理行業(yè)約有13萬家正在營(yíng)運(yùn)的服務(wù)供應(yīng)商。物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，這使得小型物業(yè)管理公司能夠與大中型物業(yè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)。
不過，今年公共衛(wèi)生事件也提升了業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)物管的服務(wù)及品質(zhì)要求，很多中小物管將面臨口碑、品牌的挑戰(zhàn)、科技帶來的體驗(yàn)挑戰(zhàn)、成本剛性上升的壓力。這將加速存量物業(yè)從低品質(zhì)到高品質(zhì)的轉(zhuǎn)換，龍頭物業(yè)管理公司的市占率逐步提升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)份額由2015年的28.4%升至2019年的43.6%；十強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。
盡管物管行業(yè)集中度有在提升，但是和房地產(chǎn)企業(yè)相比，物管集中度依然很低。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP10物管公司市場(chǎng)份額為9.2%，明顯低于TOP10房企27.7%的市場(chǎng)份額。
在分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈的物業(yè)管理行業(yè)中，大型物業(yè)管理公司正積極改善地域布局，并且主要通過內(nèi)生增長(zhǎng)及并購(gòu)來加速擴(kuò)張以提高市場(chǎng)份額并實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)百?gòu)?qiáng)報(bào)告，2017年至2019年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)物管公司的凈利潤(rùn)均值的復(fù)合增速為25.8%，而同期奧園健康收入從4.36億元增長(zhǎng)至9.01億元，復(fù)合增速超過40%；凈利潤(rùn)也從2017年的0.7億元增長(zhǎng)至2019年的1.63億元，復(fù)合增速超過50%，遠(yuǎn)超行業(yè)水平。
除此之外，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，奧園健康未受限制現(xiàn)金合計(jì)9.88億元，占總資產(chǎn)比例的60.91%，即表明公司在手現(xiàn)金充沛，在廣闊及市場(chǎng)分散的物管市場(chǎng)行業(yè)中，有望通過并購(gòu)進(jìn)一步拓寬公司的市場(chǎng)規(guī)模。
綜合來看，此次并購(gòu)北京博安，既進(jìn)一步增強(qiáng)奧園健康在中高端社區(qū)的服務(wù)能力，也充分體現(xiàn)了公司深耕物管行業(yè)做大做強(qiáng)的決心。隨著中高端社區(qū)服務(wù)能力的不斷滲透，不僅可以提高業(yè)主對(duì)奧園健康的品牌認(rèn)知度，對(duì)投資者來說，還可以獲得更多的社區(qū)服務(wù)費(fèi)收入，提升公司的價(jià)值，可謂是一舉多得。（文章來源：智通財(cái)經(jīng)）