致敬深圳速度 中國奧園加快布局灣區(qū)
日期：2020-08-26
四十年，對(duì)個(gè)人而言，是從出生到不惑之年的人生轉(zhuǎn)變，對(duì)于一座城市來說，則足以讓一個(gè)小漁村變成如今的國際化大都市。
北緯22度，氣候常年如夏，位于北回歸線以南的深圳一直以來都是一片吸引眾多來客的熱土。作為中國改革開放建立的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，中國改革開放的窗口，經(jīng)過40年的快速發(fā)展，深圳已經(jīng)崛起成為有一定影響力的國際化大都市，創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。
作為中國地產(chǎn)的方向標(biāo)，深圳地產(chǎn)也始終直走在全國前列。無論是中國土地“第一拍”、深港共建的中國第一個(gè)商品房小區(qū)，還是歷次頭部房企榜單中，都能看到深圳房企的身影。
四十年風(fēng)雨兼程，歷史見證了這片土地上無數(shù)敢闖敢干敢為人先的開拓故事，而這座始終充滿干勁的城市也吸引眾多企業(yè)紛紛前來掘金。
起家廣州的中國奧園就是其中之一。
中國奧園集團(tuán)股份有限公司（“中國奧園”）于1996年在廣州成立，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)，縱向發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的千億級(jí)綜合型跨國企業(yè)集團(tuán)，目前已形成了中國奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和京漢股份（000615.SZ）三家主板上市公司齊發(fā)力、主業(yè)產(chǎn)業(yè)大協(xié)同、境內(nèi)外資本強(qiáng)運(yùn)營的發(fā)展格局，先后榮登《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強(qiáng)”，連續(xù)四年躋身《財(cái)富》中國500強(qiáng)。
2019年，中國奧園整體銷售額實(shí)現(xiàn)1330.6億元，旗下地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)千億跨越，首次躋身“千億俱樂部”，近三年合同銷售年復(fù)合增長率達(dá)66%，增幅持續(xù)高于行業(yè)平均水平
在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜的上半年，中國奧園也交出了一份頗為靚麗的成績單。
8月14日，中國奧園公布2020年中期業(yè)績，前七個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣604.2億元，完成全年目標(biāo)的46%；錄得營業(yè)額為人民幣282.4億元，同比增長19%；實(shí)現(xiàn)毛利潤人民幣82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%；核心凈利潤人民幣28.3億元，同比增長14%，股東應(yīng)占核心凈利潤為人民幣24.5億元，同比增長21%。
而作為深耕粵港澳大灣區(qū)的品牌房企，中國奧園亦在深圳留下濃墨重彩的一筆。
迅速扎根 成就“深圳速度”
盡管進(jìn)入深圳的時(shí)間不算太長，但據(jù)了解，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)部門總經(jīng)理級(jí)別以上的高管中，有超過六成都是深圳人，這也使得其可以迅速融入這座充滿競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇的城市。
自2016年進(jìn)入深圳市場(chǎng)，截至目前，中國奧園在深圳已有接近10個(gè)舊改項(xiàng)目，遍布六個(gè)區(qū)域。在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的深圳，中國奧園為何可以在短時(shí)間內(nèi)迅速獲得這么多項(xiàng)目，從而扎根深圳市場(chǎng)？
收并購是其一直以來的獨(dú)特打法。
數(shù)據(jù)顯示，自上市以來，按建筑面積計(jì)算，中國奧園通過收并購方式取得的項(xiàng)目占68%，招拍掛占29%，城市更新及其他占3%。2020年上半年，中國奧園新增項(xiàng)目44個(gè)，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米，其中收并購項(xiàng)目占63%。
今年7月，中國奧園完成收購京漢股份附帶投票權(quán)股份29.99%，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)，并入中國奧園財(cái)務(wù)報(bào)表。據(jù)悉，京漢股份持有的項(xiàng)目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東及河北等地。
通過本次收購，中國奧園開拓資產(chǎn)包拿地的新模式，土儲(chǔ)資源進(jìn)一步豐富。
在深圳市場(chǎng)，中國奧園同樣發(fā)揮其收并購的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。
資料顯示，2016年4月，中國奧園正式布局深圳，以22.9億元收購深圳一住宅項(xiàng)目70%權(quán)益，并打造成奧園翡翠東灣項(xiàng)目。2017年，中國奧園再以9.85億元收購位于深圳光明新區(qū)的峯薈花園項(xiàng)目及峰薈時(shí)代科技中心，持續(xù)加碼深圳市場(chǎng)。
繼奧園翡翠東灣、奧園峯薈之后，中國奧園以前瞻性眼光布局深圳北拓中軸、深港后花園——東莞塘廈，匠心精筑奧園觀瀾譽(yù)峰，打造深圳精英們接軌國際化生活方式的理想墅居。
得益于收并購的特色打法，中國奧園不僅在布局上實(shí)現(xiàn)了名副其實(shí)的“深圳速度”，同時(shí)也將土地成本控制在合理范圍，有助于應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)波動(dòng)。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中國奧園新增項(xiàng)目的平均土地成本為每平方米3812元，與其目前的銷售均價(jià)相比，未來仍有較大的利潤空間。截至2020年6月30日，中國奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米（權(quán)益比78%），總貨值約5015億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發(fā)展。
深化布局深莞惠經(jīng)濟(jì)圈
放眼全球，每個(gè)超級(jí)都市背后，都自帶一個(gè)“圈”，像漣漪一樣向外擴(kuò)散，在城市生長的過程中，單個(gè)城市的效應(yīng)慢慢減弱，都市群逐漸成為世界城市化的主流趨勢(shì)。
2019年，國家發(fā)改委出臺(tái)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著我國現(xiàn)代化都市圈時(shí)代正式開啟。2020年5月8日印發(fā)的《廣東省建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的若干措施》，“點(diǎn)名”廣東五大都市圈——科學(xué)制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃。其中，深圳都市圈包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾五市。
今年1月，深圳市政府在部署2020年工作中也曾明確提到，做好深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化空間規(guī)劃銜接和基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，加快深莞惠協(xié)同一體化發(fā)展。
在都市圈演進(jìn)的過程中，開發(fā)商扮演著重要角色，對(duì)城市的服務(wù)和發(fā)展都做出了重要貢獻(xiàn)。緊貼政府都市圈規(guī)劃，中國奧園亦加速布局除深圳外的東莞、惠州等深莞惠經(jīng)濟(jì)圈城市。
2019年12月11日，中國奧園與東莞市橋頭鎮(zhèn)政府正式簽約，雙方就東莞嶺頭社區(qū)城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)簽署了合作協(xié)議。今年6月15日，中國奧園中標(biāo)東莞市清溪鎮(zhèn)16.66萬平方米舊改項(xiàng)目。
截至目前，中國奧園在惠州已布局超過10個(gè)項(xiàng)目，在東莞布局超過20個(gè)舊改項(xiàng)目，積極布局深莞惠經(jīng)濟(jì)圈。
與此同時(shí)，房企也開始擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)的單一業(yè)務(wù)鏈，在新型城鎮(zhèn)化、都市圈規(guī)劃發(fā)展等大背景下，廣泛拓展產(chǎn)業(yè)鏈，為地方的“產(chǎn)城融合”做出貢獻(xiàn)。
作為復(fù)合地產(chǎn)的引領(lǐng)者，中國奧園已形成體育、教育、商業(yè)、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商、科技產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等多元化復(fù)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式，也將更多從產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、城市功能配套、城市更新等方面入手，積極參與深莞惠經(jīng)濟(jì)圈的城市建設(shè)。
據(jù)了解，在中國奧園正常收購項(xiàng)目里，住宅為主要的業(yè)態(tài)；而在舊改項(xiàng)目中，業(yè)態(tài)則相對(duì)復(fù)雜，包括微型改造、城中村改造、舊廠改造、老舊小區(qū)改造，其中就將承擔(dān)許多城市配套的建設(shè)，如學(xué)校、醫(yī)院、各類場(chǎng)館等等。
依托逐漸強(qiáng)大的產(chǎn)品力和運(yùn)營管理能力，中國奧園在立足于自身發(fā)展壯大的同時(shí)，也持續(xù)為城市圈建設(shè)貢獻(xiàn)不可忽視的一份力量。
經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長
作為新晉千億房企，在今年復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國奧園依舊表現(xiàn)出強(qiáng)韌的發(fā)展動(dòng)力。
2020年，面對(duì)突如其來的疫情，中國奧園迅速響應(yīng)，一手抓防疫抗疫，一手抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)，取得物業(yè)合同銷售及經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健增長，業(yè)務(wù)發(fā)展仍舊保持韌性。
隨著三月底、四月初銷售中心和工地全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，中國奧園銷售恢復(fù)增長勢(shì)頭，前七個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售人民幣604億元，完成全年目標(biāo)接近一半，持續(xù)穩(wěn)居全國銷售30強(qiáng)之列。中國奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文表示，未來幾個(gè)月中國奧園將進(jìn)一步加大銷售力度，有信心完成全年銷售目標(biāo)。
值得一提的是，截至6月30日，中國奧園已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認(rèn)，為盈利的持續(xù)性奠定基礎(chǔ)。
土地方面，中國奧園積極布局城市更新項(xiàng)目取得實(shí)效。中報(bào)顯示，中國奧園已實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠（"三舊"）改造全覆蓋，擁有逾50個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
中國奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、行政總裁郭梓寧表示，今年公司預(yù)計(jì)陸續(xù)有城市更新項(xiàng)目進(jìn)入轉(zhuǎn)化，未來兩年，也將有十幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入轉(zhuǎn)化階段。未來，中國奧園一方面加快轉(zhuǎn)化，另一方面繼續(xù)在大灣區(qū)的主要城市，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞加大拓展力度，為公司未來儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地打下良好的基礎(chǔ)。
現(xiàn)金流充足 融資能力突出
在業(yè)績及盈利保持高增長的同時(shí)，中國奧園還通過多元化融資，保障公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健及資金充裕。
2020年2月，公司發(fā)行1.88億美元363天4.8%境外債，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本；7月，發(fā)行4.6億美元2024年到期的6.35%境外債。期內(nèi)，公司完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團(tuán)貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生銀行及匯豐銀行牽頭，吸引9家境外商業(yè)銀行參與。
境內(nèi)發(fā)債方面，2020年2月和8月，中國奧園分別發(fā)行人民幣25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債及人民幣11.8億元五年期5.65%境內(nèi)公司債。
盡管中國奧園在2020年開展了大規(guī)模的債務(wù)融資，但公司現(xiàn)金流管理健康，債務(wù)壓力并未因融資而增加。
另一方面，奧園上半年現(xiàn)金回款率達(dá)到約90%，較2019年全年78%的回款率提升12個(gè)百分點(diǎn)；回款總現(xiàn)金約人民幣694.4億元，為短期借貸額的1.5倍。
此外，截至2020年6月30日，中國奧園授信額度總額約為2256億元，較截至2019年底的1840億元授信額度增長22.61%；截至上半年末，中國奧園尚未使用的授信余額為943億元，較截至2019年底的647億元增長45.75%。
良好的銷售回款及現(xiàn)金流狀況，中國奧園的信貸評(píng)級(jí)展望維持“正面”評(píng)級(jí)展望。目前，惠譽(yù)、標(biāo)普及穆迪三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致給予中國奧園“正面”評(píng)級(jí)展望，境內(nèi)信貸評(píng)級(jí)獲聯(lián)合信用評(píng)為中國最高信用級(jí)別“AAA”。
相信在充足的土地儲(chǔ)備，及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)下，中國奧園還將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的發(fā)展勢(shì)頭。