5月18日，根據(jù)京漢股份的公告，中國奧園旗下控股公司對京漢股份的收購塵埃落定——公司控股股東京漢控股集團有限公司(下稱“京漢控股”)、實際控制人田漢與深圳奧園科星投資有限公司(下稱“奧園科星”)簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，京漢控股將其持有的公司2.29億股無限售流通股(占公司總股本的29.3%)轉(zhuǎn)讓給奧園科星。而此前披露的數(shù)據(jù)是，京漢股份共計持有18個項目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬平方米。
在直接拿地方面，今年前4個月，中國奧園拿地耗資91.5億元，而5月以來則加速在熱點城市的布局。業(yè)內(nèi)熟知的是，與銷售目標依據(jù)60%的去化率審慎決定相比，中國奧園的拿地也有其紀律性，即拿地金額“不超過全年銷售額的三分之一”。
“多管齊下”是行業(yè)現(xiàn)象 強競爭下，中國奧園無懼應(yīng)對？
今年以來，不少房企都在融資、擴儲、并購、銷售上“協(xié)同”加碼，多管齊下成了行業(yè)現(xiàn)象。
這個現(xiàn)象也不難解釋：房地產(chǎn)是強周期行業(yè)。對那些行有余力、資金充裕的房企（2019年報中國奧園的現(xiàn)金有680億）來說，現(xiàn)在實際上是瞄準下一輪競爭完善布局的好機會。而規(guī)模的提升，首先就會夯實房企在融資、拿地方面的優(yōu)勢。
在融資、土儲、周轉(zhuǎn)等房地產(chǎn)特色突出的核心運營層面，中國奧園的特點是足夠均衡，融資和土儲的“多元化”經(jīng)驗非常豐富，能夠靈活、高效地運籌手中的資源，把握行業(yè)機會。
1、就土儲而言，中國奧園上市以來通過收并購拿地面積占新增總面積比例達68%，收并購的經(jīng)驗豐富，可以說是中國奧園區(qū)別于其他房企的一大特色。而疫情給房地產(chǎn)行業(yè)按下的暫停鍵，一方面看確實沖擊了房企的短期業(yè)績，但像中國奧園這樣的企業(yè)，是不是也意味著可以從并購機會中找補回來？
中國奧園為什么擅長并購，業(yè)內(nèi)是這樣分析的，“其實有一大部份是老板厚道，合作之間也愉快，不少老板也給奧園介紹項目，有點像老帶新，而項目的老板一般都是在本地有資源、舊改、人際關(guān)系等等，一系列情況下，所以中國奧園較易獲取并購項目合作”。
事實上，為了增厚土儲，中國奧園除了收購京漢股份，還先后與山湖海集團、弘陽集團、偉業(yè)金控集團等戰(zhàn)略合作，此外，舊改、文旅項目、綜合體、招拍掛，都是中國奧園的擴儲手段。比如，2019年中國奧園的土儲結(jié)構(gòu)是并購占到79%，舊改可轉(zhuǎn)化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴儲手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲成本、質(zhì)量優(yōu)化到更有優(yōu)勢的水平。
可以作為一大亮點來講的是，中國奧園在粵港澳大灣區(qū)擁有豐富的城市更新資源（在中國奧園的城市更新項目中占比89%），中短期可孵化項目超過20個，將在一至兩年實現(xiàn)部分/全部轉(zhuǎn)化。這會成為2020年中國奧園的一個發(fā)力點。
而從目前中國奧園的土儲來看，2019年擁有的土地儲備約4503萬平方米，總貨值約4585億元，2019年新增的可售貨值約1861億元，盡管中國奧園的銷售速度很快，但未來2年發(fā)展需求是保障的，而在這個過程中，中國奧園可以圍繞聚焦主業(yè)做并購這個思路，抓住并購的時間窗口，加速補充土儲。
2、融資成本，如果和頭部房企比高低，貌似不是中國奧園這種千億銷售級別企業(yè)的優(yōu)勢，但持續(xù)的優(yōu)化是看得見的。
2019年，中國奧園的融資成本為7.5%，處于行業(yè)中游水平。2020年2月中國奧園發(fā)行的人民幣25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債、1.88億美元363天4.8%境外優(yōu)先票據(jù)，雙雙創(chuàng)下了融資成本的新低。尤其是后者，在2月份地產(chǎn)美元債遇冷的時候，中國奧園的融資利率實際上也低于同評級之下的利率水平，融資渠道可以說非常暢通。
雖然融資成本這塊不是奧園的優(yōu)勢之一，但好在持續(xù)優(yōu)化，而且融資渠道暢通。而業(yè)內(nèi)認為最主要還是周轉(zhuǎn)，如果融資成本高一點但周轉(zhuǎn)快的話，其實影響并不大。
中國奧園的周轉(zhuǎn)過去幾年確實是有進步的，過去三年，中國奧園的“拿地——開盤”周期逐年提速——2017年是8.8個月，2019年已經(jīng)縮短到7.5個月，從這個水平來看，已經(jīng)穩(wěn)居行業(yè)一線梯隊。好處是顯而易見的，能夠提升中國奧園的成本優(yōu)勢。
就當下而言，房地產(chǎn)行業(yè)融資最困難的時候畢竟已經(jīng)過去了，伴隨著公司銷售規(guī)模的提升帶來的利潤回報和融資成本下行，中國奧園的負債結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化，是可以預(yù)見的。比如，今年一季度，中國奧園償還及續(xù)期了約人民幣96億元的短期借貸，這使得其負債結(jié)構(gòu)得到進一步改善——短期借貸占比降至33%。
行業(yè)困難的時候 拼的其實是過去的積累？
沒有十全十美的房企，現(xiàn)在的中國奧園實際上比較重視的是產(chǎn)品力提升。
從另一方面講，對這家公司以往的務(wù)實作風、形成的特色和專長，業(yè)內(nèi)還是比較認可的。
以并購式拿地為例，看似是個巨大的機會，但絕非雨露均沾。以往并購的經(jīng)驗，以及在并購領(lǐng)域確立的聲譽，對于房企能否在這一輪并購潮中有所斬獲，都是非常重要的。而這可能也正是中國奧園在這一輪并購潮中的優(yōu)勢所在。
盡管并購經(jīng)驗豐富，但中國奧園的近些年的業(yè)績表現(xiàn)，本質(zhì)上仍然是聚焦主業(yè)獲得的內(nèi)生性增長，而不是像很多房企一樣盲目跨界。從凈利潤率、毛利潤率來看，中國奧園近幾年的業(yè)績非常穩(wěn)定，毛利潤率穩(wěn)定在30%上下，凈利潤率和核心凈利潤率也均穩(wěn)定在10%上下。
有投資者持有中國奧園近7年，對其內(nèi)生增長屬性非常認可，“13年時間里只在2009年配了一次股，是為了買北京一個項目，最后北京項目銷售兩年完全退出，溢價10億，并把溢價10億一次性分紅出來。上市IPO集資+配股合共43.49億，股本從最當初22億到現(xiàn)在27億。公司回購了1.1億股本，老板也從最當初42%股本股權(quán)，經(jīng)過不斷分紅增持，股本權(quán)益已達到54%。12年分紅也已把集資資金所得全數(shù)回饋股東……”
謀求增長的方式有很多，但核心必須是聚焦的，房企未來的競爭、分化，比拼的核心除了對節(jié)奏和形勢的把握，就是長期聚焦帶來的從容和定力。